土地增值稅暫行條例規(guī)定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。近幾年來，國家稅務總局、各省市稅務機關對土地增值稅稅收政策逐步予以明確和規(guī)范。特別是《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號），對這一問題區(qū)分不同情形作了明確。筆者經過梳理，確認房地產開發(fā)企業(yè)的以下幾種主要情形，應當申報繳納土地增值稅。

1.房地產銷售應繳土地增值稅。納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，包括轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物的全部價款及有關的經濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。

2.轉讓在建工程繳納土地增值稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其它建設項目。根據規(guī)定，納稅人轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收土地增值稅，轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目征收土地增值稅。

3.視同銷售繳納土地增值稅。根據規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產。其收入按下列方法和順序確認：第一，按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；第二，由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

4.售后回租繳納土地增值稅。單位和個人轉讓房地產，同時要求購房者將所購房地產無償或低價給轉讓方或者轉讓方的關聯(lián)方使用一段時間,其實質是轉讓方獲取與轉讓房地產有關的經濟利益。對以此方式轉讓房地產的行為，應將轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益確認為轉讓收入，依法計征土地增值稅。如轉讓房地產價款以外的有關經濟收益無法確認的，應判斷其轉讓價格是否明顯偏低。對轉讓價格明顯偏低且無正當理由的，應采用評估或其他合理的方法確定其轉讓收入，依法計征土地增值稅。

5.公共設施有償轉讓繳納土地增值稅。根據規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1，建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；3，建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。